中消协：一季度房地产相关投诉增多售前虚假宣传问题突出

中国经济网北京4月29日讯（记者佘颖）2016年第一季度，紧接着房地产市场缓慢回暖，房屋交易、家居建材交易、中介服务、装修服务、物业服务等领域侵害消费者权益的问题也开始增多。第一季度，全国消协组织受理申请房屋建材类可以投诉5142件，房屋装修及物业服务1628件，几乎全部在虚假宣传、销售人员误导、房产中介乱象、物业服务跟不上进度、延期交房或办理房产证等问题。

（一）涉嫌虚假宣传

房屋类投诉中，售前虚假宣传问题比较比较突出。开发商在售楼时，每天都利用某些噱头引起购房者，如在宣传材料上印有“XX重点学区房”、“临铁房，步行到到地铁5分钟”、“临湖临海房”、“生态社区，高绿化率”等宣传标语。消费者会毕竟一类宣传而了解该楼盘，使之网上购买该楼盘房产。

但这，消费者签订购房合同，能完成交易程序后，部分开发商根本无法履行诺言当初宣传材料中的承诺，如并非是XX学区房，离地铁距离未必像做宣传的这样的话近，湖景房湖面缩水程度，绿化率还没有像宣传的那么高等。不过，而做宣传承诺是没有被读取交易合同，造成消费者后期维权相当自动格挡。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，可是背叛人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和履行诺言详细判断，并对商品房买卖合同的订立协议包括房屋价格的确定有重大的损失影响的，应斥之要约。该说明和应允就算未写入商品房买卖合同，亦应当斥之合同内容，当事人违返的，应承担违约责任”。在实际维权过程中，消费者如提起诉讼，要向法院其他证明“背叛人就商品房开发规划范围内的房屋及去相关设施所作的说明和口头许诺详细考虑，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响”，消费者对以上问题的举证难度很大，太容易因而维护自己的合法权益首战失利。

如，2016年3月29日，消费者协会交给刘先生可以投诉，其2009年网上购买山东青岛胶州市某小区房产。当初购买时，开发商宣传小区有大片规划湖面，刘先生受此影响去购买了临湖的一处房产。之后，而孩子在北京上大学，刘先生一直就没订房该房屋。2012年，该小区开发商陆陆续续将部分小区缩小规划水域填回，并新建任务7栋住宅，刘先生的房屋没了了临湖优势。据刘先生当时与开发商签订的合同规定：“甲方（开发商）岂能随意变更早就与乙方约定的小区平面布局，确需需要变更的应当由征求乙方以书面形式同意下来。甲方未经过同意乙方不同意变更手续小区的平面布局，乙方权具体的要求甲方可以恢复，如不能可以恢复的，甲方应向乙方怎么支付总房价款的0.1%违约金。”依据什么此条款刘先生没法换取总房款0.1%的违约金，刘先生不忿，遂可以投诉至消费者协会。目前此案正准备如何处理中。

（二）房屋销售人员误导消费者

房屋销售人员在消费者购房过程中扮演着重要角色，消费者对于楼盘的认知很大程度上无论是销售人员。如果没有房屋销售人员在向消费者可以介绍楼盘、购房流程时有偏差，很难误导消费者，致使消费者知情权和公平交易权等权益受到损伤。

依据消协组织受理后的投诉情况分析，房屋销售人员误导消费者的查找投诉比较多涉及三个方面：第一，对具体看房屋情况介绍不实，如夸大房屋携带花园面积、隐瞒房屋被遮光情况、刻意的隐瞒楼盘周边设施情况（垃圾场、墓地）等。第二，对购房流程详细介绍不实，如不切实际的想法地承若为消费者办理贷款、是可以为消费者直接办理房屋迁址手续，那些承诺一旦脱手，消费者购房流程变会受滞。第三，对房屋附加权利能介绍不实，如承诺消费者小区自建幼儿园、球场、花园、班车等，后期就没履行承诺。

2016年1月21日，消费者刘先生在北京亦庄开发区某售楼处购买商品房，公司签订了商品房认购书。因此刘先生无意将此套房产变更到其妻子的妹妹及妹夫名下，因此在签署认购书时，刘先生亲自询问售楼人员人员认购人姓名是否是可以不更改，售楼人员人员意思是也可以。2016年2月23日，刘先生妻子与其妹妹赶到售楼处要求去办理更名手续，但房屋销售人员以“公司是需要走程序”为名推搪。至今，具体更名手续任未申请办理。2016年3月17日，消费者将一事举报至消费者协会，目前此案也在去处理中。

（三）房屋求实际情况与合同不符

购房合同是依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及以外有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等公平、义务、协商一致的基础上就买卖商品房达成协议的协议。房屋的具体情况、开发商提供的服务、双方的违约责任等都在合同中有具体规定。

依据全国消协组织投诉受理情况分析，房地产交易中的合同问题要注意有:第一，合同描述与现房不符，如面积、层高、房屋装修标准、配套设施等与合同规定不符。第二，合同中有很明显排除消费者权利，停止消费者义务的条款，如有点合同中开发商会参加免责条款，是因为而特定特定的事件原因倒致没法足额交房的免赔责任这些面积丈量误差率差异过大的免赔情况。第三，在赔付违约金方面，修真者的存在开发商的违约赔偿过低，消费者的违约赔偿过高等问题。

如，2015年9月8日，贵州省黔东南州镇远县消费者协会接到冉某等52人团体投述，称镇远县锦和房地产开发有限公司按照订立《商品房买卖合同》和张贴告示扣取水“入户费”的《委托书》，以从商品房装修押金中扣钱水、电开户费的，瞒着了“商品房价格应和水、电等配套设施的建设安装好费用”的事实，没有要求能维护其合法权益。镇远县消协接到消费者投诉后，立玄发起调查。经镇远县消协协商调解，达成调解协议，镇远县锦和房地产开发有限公司授权镇远县消协去办理水电开户费返还事宜。2016年1月19日，县市监局、县消协在羊坪镇政府会议室举行庆典统一发放179户水电开户费192,770元申请退货仪式，至2月4日，已直接发放了162户，余下部分钱款将继续直接联系有关消费者接受直接发放。

（四）物业服务问题

物业服务相对于消费者居住的地方质量极为关键。根据全国消协组织投诉受理情况分析，物业服务存在的问题主要有：第一，物业公司没有尽到房屋的维修责任。第二，遇见房屋质量问题，可以确定责任主体时，物业公司与开发商互相间推诿责任。第三，物业公司相对于小区环境的维护不作为，如对小区绿化普遍缺乏程序维护、对小区部分业主的违建行为也没及时采取措施喝停措施。

2016年3月31日，消协组织联络消费者赵先生投述，称其2006年入住北京市海淀区某小区，每年按时交纳物业费，从赵先生可以住开始，小区内的部分一层业主便就开始违建阳光房、花园，对小区的大学英语环境造成了颇大的破坏。赵先生与那些几位业主多次到小区物业举报，小区物业都不予理睬。当即，赵先生将这件事举报至消协组织，目前此案正在去处理中。

（五）房屋中介问题

对此去购买存量房的消费者来讲，大部分会选择类型通过房屋中介。在部分一线城市中，存量房交易量也凌驾于新房，拥有市场供应的主体。充当存量房交易资金监管的不重要中间环节，中介服务影响大着房屋交易的成功了程度。

参照全国消协组织投诉受理情况分析，中介服务问题与不足通常有：第一，房屋中介乱收费的现象比较比较严重。如收取一定数额的服务保障费，但在扣取之前根本不会真正保障消费者的权益，服务保障费中有关与物业保障的内容，旨在搭建保障买卖双方成功能够完成二手房买卖，但在实际操作中，有消费者上级主管部门，中介收取手续费了服务保障费，但却没最有保障物业的顺利交割。第二，房屋中介合同中存在不合理不条款。如“一方出现违约行为，违约方赔偿天壤于定金额的违约金，交易过程中有一种的费用及甲乙双方的佣金及服务费在违约金中直接扣除”，换句话说如果不是卖方解除合同，买方依旧要从违约金中掏出一部分才是中介费。第三，在资金监管过程中，部分中介机构违规操作，可以用银行为买方做资金监管，将买方的购房款收入自己公司的资金池中，并依靠这部分资金违规高息从银行贷款，才是其他消费者的“首付贷”，这些行为严重威胁到了消费者的资金安全。第四，部分房产中介瞒着房屋虚无飘渺情况，如抵押情况、房屋质量问题等。消费者交付定金、中介费之后才对其予以说下，这种做法造成损害了消费者的知情权。

如，2016年2月23日，上海市消费者权益保护委员会集中约谈多家房产中介，消费者黄先生在约谈会上当场投诉链家。黄先生于2015年8月通过链家在上海市虹口区购买了一套总价400万元以内的房产，并与链家和卖方签定三方合同。之后，黄先生发现到这套房产有340万元的贷款，而链家以前却没向黄先生只能说明此情况，仅仅向黄先生说明此房有按揭贷款。之下，黄先生向卖方怎么支付130万元主要是用于偿还贷款，但那笔款项被挪作他用。同时，链家还那些要求黄先生可以提供等值抵押担保物来补充链家解押房产的110万元。对于黄先生的投诉，链家这么说公司在房产中介居间服务过程中存在地问题，但其可以表示该问题只是因为大多数员工未尽到调查房屋神秘信息的义务，并名“会被开除相关人员”。目前，该案已妥善处理好，消费者表示满意。

（六）延期交房、可以延期交房产证问题

大部分购房合同中必须明确注明了交房时间，但部分开发商由于各种原因难以按时交房，给消费者造成了损失，且有些合同根本不会应明确写出开发商在交房时间上的违约责任及赔赏细则，倒致消费者权益受到损伤却没能索赔。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十五条规定：“参照《合同法》第九十四条的规定，陷害人迟延交付房屋或是买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合算期限内仍拒绝履行，当事人一方请求解除合同的，应予允许，但当事人另有当初的约定的除外。法律没有明文规定或是当事人就没约定，经对方当事人催告后，解除契约权行使权利的合不合理期限为三个月。对方当事人也没催告的，解锁权应当由在解锁权再一次发生之日起一年内参与重大决策；贷款逾期不法律赋予的，回复权消灭掉。”

部分消费者在入住房屋后，根本不会及时拿去房产证，开发商甚至于在几年以后以后才予以房产交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十八条规定：“由于陷害人的原因，买受人在下列选项中期限届满未能得到房屋权属证书的，除当事人有普通约定外，陷害人应在承担违约责任：（一）商品房买卖合同承诺的去办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为业已最终建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已动工房屋的，自合同履行之日起90日。”合同是没有约定违约金或则损失数额没法确认的，可以不通过已付购房款总额，可以按照中国人民银行明文规定的金融机构减半收取多次逾期贷款利息的标准计算出。

（七）家居建材质量问题

家居建材任何关系到房屋的整体装修效果及屋内环境，就影响到消费者这对房屋的居住体验。依据什么全国消协组织投诉受理情况分析，房屋建材存在的不足之处主要注意有：第一，部分房屋建材不符合国家标准，某些特殊指标严重超标，影响不大到屋内环境。第二，商家到了最后提供给消费者的商品与店面等形式展示的样品不一致。第三，房屋建材不考试合格的问题有的不使用多年后才能发现到问题，特别是水电隐蔽工程。

2016年1月20日，消费者宋某投拆，称去年花废1万元通过横林某地板公司官网去购买了实木地板和强化木地板主要用于家庭室内装修，之前发现到强化木地板部分会出现掉胶问题，实木地板直接安装后缝隙较小。消费者与地板公司三次商谈，均未能得到合不合理解决，故向江苏省常州市武进区消费者协会可以投诉没有要求调解维权。武进区消协横林分会接诉后，工作人员旋即直接联系了该地板公司售后负责人杨某，杨某称消费者的确从该公司购买了实木地板和强化木地板，只不过该公司的确全权负责安装，安装公司是宋某参照该公司可以提供的安装公司的信息自己先联系的。当经过消协工作人员调解，地板公司专门负责问题强化木地板的更换直接安装，帮直接联系完全安装公司铺装好实木地板。

为此，中消协提醒，购房是大事，消费者应采取必要的话措施严密保护自己合法权益。消费者在定购房屋、建材时可以中,选择市场占有率较高的开发商、建材品牌，在购买前尽量查清开发商的特殊资质，知道一点房屋周边配套情况，是对购房中比较复杂的贷款、过户等问题，消费者不应听信售楼员人员，这个可以派人到银行、住建委等部门咨询一了解。同时，理性对待房地产广告，仔细甄别广告如何确定有虚假或夸大成份。尊重房地产销售人员的空口白话宣传，万不可轻信盲目地。对于广告中的价格来表示和面积它表示，购房者应细心询问清楚并细加核查。可以购买过程中，一定要充分清楚合同细则，最好不要将开发商承若的相关服务在合同中不予内容明确，并写清违约责任及赔偿；消费者也可给出补充协议，对于查找细则进一步明确。

同时，查找行政主管部门、行业协会应对房地产行业加强监管。政府监管是以维护房地产行业自身小孩健康发展的公正客观需要。查找行政主管部门、行业协会应发挥好或则的职责和作用，促进促进房地产行业经济的发展，努力再努力营造温馨规范标准、小孩健康的市场环境。同时，行业内的知名企业估计携手约定规范标准行业环境，保护消费者合法权益。

镇远县总工会关于清退部分企业建会筹备金余额的公告

依据什么中华全国总工会办公厅《关于规范建会筹备金收缴管理的通知》（厅字〔2021〕20号）等文件规定，这对筹建单位“虽未去办理税务注销登记但在不3年未上缴建会筹备金且上一级工会没能联系联系的，上一级工会交纳的建会着手准备金余额听从陕西省总工会和所在的位置市州级工会的规定比例在县级左右吧工会逐级分成解缴”。经初步核实，镇远中康大地民族文化产业园开发有限公司等118家企业单位上解的工会建会敲定金余额条件符合分成解缴条件。现将名单给以公布，公告期限截止2024年7月25日。

为进一步减费降税，提高企业服务职工能力，公告期内只希望名单中的企业单位积极地与镇远县总工会先联系，按规定筹建工会、开设专业工会银行账户后，及时与县总工会财务室联系可以办理建会着手准备金返还。公告截止后，县总工会将对仍未建会、开户企业的建会筹备金余额，通过上级工会规定参与分成解缴。

特此公告。

建立工会联系人：杨文琴0855-5722860

经费能返还联系人：张琴0855-5710878

镇远县总工会

2024年4月24日